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契約不適合責任(瑕疵担保責任)

令和2年4月1日から施行された民法改正に伴い、従来認められていた瑕疵担保責任は、契約不適合責任(民法562条以下)となりました。この契約不適合責任が問題となる不動産トラブルの代表的な例として、購入した不動産に思いがけない瑕疵(キズ)等があった場合が挙げられます。今回の改正に伴って、売主の負う責任の範囲が広くなり、買主に有利な内容となりました。

 

そもそも、契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合に売り主が負う責任をいいます。そして、契約不適合責任として買主が売主に追及することができる責任は、①追完請求権(民法562条)、②代金減額請求権(民法563条)、③損害賠償請求権(民法564条、415条)、④解除権(民法564条、541条、542条)の4種類があります。

 

これらの責任を追及するには、提供された不動産が契約の内容に適合していないことが必要ですが、その判断は売買契約の締結時の取引観念を斟酌して、その物が契約の目的上有すべき品質・性能を欠いているか否かによって判断されます。例えば、購入した住居が当初から雨漏りを起こす場合や、床の傾きが生じている場合が挙げられます。

 

上記のような契約の不適合があった場合、①追完請求として買主は、売主に対して新たな完全な給付を請求することができ、不動産取引の場合には目的物の修補(目的物を直すこと)を請求することができます。

 

また、②代金減額請求として、追完請求ができない場合に買い主は、売主に売買代金を減額してもらうことを請求することができます。
③損害賠償請求としては、買主は、売主に対して信頼利益(契約が不成立となった場合に、それを有効と信じたことによって生じた損害)のみならず、履行利益(契約が有効に成立したならば、買主が得られたであろう利益を失った損害。例えば、転売利益や営業利益。)をも請求することができます。
さらに、④解除権として、やっぱり売買契約をやめるという選択をすることができます。通常は、催告を売主に対して行ってから解除されるが、「契約の目的を達しないとき」には、催告をすることなく解除をすることができます。

 

もっとも、これらの契約不適合責任は、任意規定であり、一部の免責や全部免責の特約を結ぶことが可能です。すなわち、売主の側からすれば、できるだけ多くの設備や不具合についてを免責事由とすることが望ましいと考えられ、買主の側からすれば、売買契約書の内容を確認し、契約締結時に目的物である不動産の内容・状態を確認しておくことが大切であると考えられます。

 

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大亀 将生ŌKAME MASAKI

【大阪弁護士会(登録番号 43461)】

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経歴
  • 岡山県瀬戸内市出身
  • 岡山白陵高等学校 卒業
  • 東京大学理科Ⅰ類 入学
  • 東京大学工学部システム創成学科 卒業
  • 慶應義塾大学法科大学院 入学
  • 慶應義塾大学法科大学院 修了(法務博士)
  • 弁護士法人川原総合法律事務所 入所
  • 弁護士法人川原総合法律事務所 退所
  • 梅田法律事務所 入所(パートナー弁護士として経営に参画)
  • 梅田法律事務所 退所
  • 蒼星法律事務所 開設

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